住宅ローン攻略マニュアル【完全版】
第1章 住宅ローンとは？
🔹 定義：
住宅ローンとは、不動産購入のために金融機関から借り入れる長期ローンで、購入する物件自体が担保になります。返済期間は通常20〜35年が主流。
🔹 主な特徴：
借入額が大きい（数千万円規模）
返済期間が長い（最大35年）
担保は購入物件
団体信用生命保険（団信）加入が原則
融資実行までに審査が2段階ある
第2章 住宅ローンで最初に考える３つのこと
① 借りられる額（金融機関の視点）
年収 × 7〜8倍 ＝ 審査が通りやすい金額
② 返せる額（あなたの生活の視点）
年間返済額 ÷ 年収 = 返済比率
安全圏：返済比率20〜25％以下
③ 将来まで無理なく返せるか
教育資金、老後資金、修繕費なども同時に確保できるか？
第3章 住宅ローンの金利タイプ徹底比較
□固定金利（全期間固定）：最初から最後まで同じ金利
メリット：金利上昇リスクなし、家計管理しやすい
デメリット：初期金利がやや高め
□変動金利：半年ごとに金利の見直し
メリット：初期金利が最も低い、毎月の返済額が少ない
デメリット：金利上昇で返済額増加のリスク
□固定期間選択型：最初の３・５・１０年は固定→変動
メリット：固定の安心感と変動の安さの両立が可能
デメリット：固定期間終了後の金利が読みにくい
それぞれの生活によって異なりますが、
固定金利か変動金利を選択する方がほとんどです。
第4章 住宅ローン選びで絶対に比較すべき項目
①金利 → 年利何％か
金利が安いからといって決めない方がいい
②諸費用 → 事務手数料・保証料・印紙税など
銀行に支払う必要がある分は都度確認必要
③繰り上げ返済手数料 → 無料か？最低返済額はいくらから？
都度確認
④団体信用生命保険（団信） → 死亡・高度障害保障だけでなく、がん保障つきか？
団信の加入は必須ですが、内容の確認は必要、プランによって金利が変動する可能性あり
⑤ローン控除の対象か → 長期優良住宅や省エネ住宅なら税制優遇あり
⑥ローンの借り換え可能性 → 金利が下がったときに乗り換えしやすいか？
⑦金融機関の信頼性 → 審査スピードや相談体制なども確認
第5章 住宅ローン手続きの流れ
資金計画の立案：年収・自己資金をもとに予算を設定
事前審査（仮審査）：ネットで10分程度、複数社申請OK
物件探し＆購入申込：ローン承認を条件に契約
本審査申込：所得証明・源泉徴収票・健康保険証などを提出
金銭消費貸借契約（ローン契約）：銀行との契約
融資実行・決済・登記：残代金支払いと物件引き渡し
第6章 住宅ローンの落とし穴チェック
🔸 変動金利のリスクを理解していない
🔸 家計に対して返済額が高すぎる
🔸 教育・老後資金を考慮していない
🔸 頭金ゼロで借りすぎている
🔸 ローン控除終了後の返済プランが曖昧
上記項目を再度確認して契約するほうが望ましい
第7章 住宅ローン攻略のための戦略
・「借りられる」ではなく「返せる」で考える
・金利・諸費用・保険込で「総支払額」を比較
・将来の収入変動も想定する（育休・転職など）
・余裕のある返済プラン＋繰り上げ返済でリスク分散
・シミュレーターを活用して多角的に試算する
詳細は担当者へご確認ください！
