1100万の家と1700万の家があるの？
なぜ同じ30坪なのに“1100万の家”と“1700万の家”があるの？
—中古戸建の価格差はこうして生まれます—
物件を探していると、
「え、同じエリアで同じ30坪なのに、何でこんなに価格違うの？」
という物件が普通にあります。
実はこれ、
見た目では全くわからない“価格の裏側” があるからなんです。
今日は、中古住宅を探している方が
損せずに選べるように
プロの目線で“本当に価格が変わる理由”を解説します。
① 建物の状態で“100〜300万円”は普通に変わる
同じ築年数でも価格が違う理由の大半はここです。
✔ 給水・排水の老朽化
✔ 雨漏り歴
✔ シロアリ被害
✔ 屋根・外壁の劣化
✔ 床の傾き
これらは、写真ではほぼ分かりません。
リフォーム業者に修理を依頼すると
100〜300万円コース になる部分なので、
綺麗に見えても「1100万円」になる理由があるわけです。
② 前面道路・私道問題は“見えない地雷”
見た目は同じ30坪でも、この差が最も価格に影響します。
▶ 前面道路が4m未満（セットバック必要）
▶ 私道・持分なし
▶ 再建築不可の可能性
▶ 車が入れない道路
これだけで ローン審査が通りにくくなったり、資産価値がガクッと落ちたり します。
見た目では分からないですが、価格に直結する大要因。
③ リフォーム履歴で“価値が安定”
1700万円の家はこういうケースが多いです：
✔ キッチン交換済み
✔ お風呂・洗面台新品
✔ 壁紙全張替
✔ 屋根・外壁塗装済み
✔ 床の張り替え済み
逆に1100万の家は、
「買ってからリフォーム前提」の物件が多いため
“住める家にするまでの総額”で考えることが重要です。
④ 土地の形・間取りの使いやすさ
土地・間取りは資産価値に大きく影響します。
● 整形地 → 将来売りやすい
● 旗竿地・変形地 → 安くなりやすい
● 日当たりが悪い → 買い手がつきにくい
● 使いづらい間取り → 評価が下がる
“30坪”と書いてあっても、
価値は全部同じではないわけです。
⑤ 再建築可・不可で“別世界の差”
中古戸建では特に重要。
再建築不可
→ 建て替えできない
→ 市場価値がガクッと下がる
30坪でも、
1700万 → 1100万 → 900万に落ちる理由のひとつがこれです。
⑥ 売主が「早く売りたい」かどうかも影響
売主にも事情があります。
● 相続で維持費だけかかってる
● 空き家で管理が大変
● 生活資金にしたい
→ 価格を安く設定しがち
逆に
● まだ住んでいる
● リフォームして大切に使っている
→ 価格が高めに設定されやすい
これも当然、価格差が生まれる理由。
【まとめ】
“同じ30坪なのに値段が違う理由”は、
実は家そのものだけでなく
「見えない部分の評価」が大きく関係しています。
だからこそ、
安い家が“お得”とは限らず、
高い家が“割高”とも限らない。
本当に大事なのは、
・どこに費用が必要なのか
・どこにリスクがあるのか
・将来売る時どうなるのか
ここを見極めることです。
